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Marc Machicote
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Vous achetez un bien et profitez de l’effet levier de l’Euro/Dollar.
Vous louez votre bien pendant 2 ou 3 ans pour couvrir vos charges, voir même pour bénéficier d’un revenu confortable.
De plus, nous nous occupons de :
- Vous sélectionner les meilleures affaires du moment, selon votre budget
- Vous négocier directement le meilleur prix avec les banques
- Vous rédiger les offres, si besoin à distance
- Vous traduire les contrats en français
- Suivre toute la procédure de "closing" avec le "Title Company"
- Prendre en main votre investissement après l’acquisition
- Coordonner si besoin vos travaux par l’intermédiaire d’entreprises francophones
- Gérer la gestion locative de votre bien
Quelles sont les différentes façons d’acheter à une banque ?
Vous devez faire une offre écrite, accompagnée d’un premier versement sur un compte séquestre, pour démontrer à la banque votre motivation d’achat.
Dans le cadre d’un paiement comptant, vous devrez justifier de la preuve que vous détenez les fonds nécessaires à cette acquisition.
Dans le cadre d’un financement, vous devrez vous faire "approuver" par un organisme prêteur, car vous ne pourrez pas bénéficier de la clause suspensive de crédit.
Si vous avez l’opportunité d’acquérir une faillite immobilière ("foreclosure") à un prix très inférieur à sa valeur intrinsèque, celui-ci sera très peu négociable.
Aussi, il convient d’être très réactif face aux nombreux acquéreurs qui souhaitent, comme vous, profiter de cette niche exceptionnelle.
Dans le cadre d’une acquisition à une banque, celle-ci devenue propriétaire du bien, règlera directement la commission d'agences selon un taux réduit, comparativement à une vente "classique". (Aussi, il est possible que des frais de gestion "processing fee" soient applicables).
La Foreclosure :
(Cette procédure est vivement recommandée)
Il s’agit donc d’acquérir un bien souvent à moins de 50 % de sa valeur avec un accord définitif donné par la banque entre 24 et 72 heures !
Les procédures de "short sale et pre foreclosure" ont été infructueuses, le propriétaire n’a pas eu les moyens de rembourser sa dette.
En effet, lorsque le propriétaire ne peut plus rembourser sa dette et que les procédures de "short sale et de pre foreclosure" ont été infructueuses, le bien est directement racheté par la banque qui en devient acquéreur suite au non respect des accords préalablement signés avec le propriétaire de régler son emprunt dans les délais.
La Short Sale et pre-Foreclosure :
Le marché immobilier a baissé, et la valeur du bien est devenue inférieure au montant emprunté. Le propriétaire rencontre donc des difficultés à rembourser son prêt et décide alors de mettre son bien en vente à un prix très inférieur au montant de sa dette, sans accord préalable de la banque.
La “short sale” se traduit littéralement par "vente courte". Mais en réalité, le processus est long, et sans garantie ! 45 à 90 jours voire plus...
Lors d’une « short sale », la banque va accepter au fil des mois d’abandonner une partie de sa dette par rapport à la somme prêtée initialement, et ce afin d’éviter la saisie immobilière qui lui coûterait certainement plus chère.
Cette négociation s’effectue en relation directe avec un "Asset Manager" de la banque, qui en fonction de différents paramètres du marché, s’octroie le droit d'accepter, de contrer ou de refuser une offre en cours.
Tout le long de cette procédure, le propriétaire continue à présenter son bien à la vente afin de proposer à la banque l’offre d’achat la plus alléchante et de faire monter ainsi les enchères.
Une "short sale" est principalement réalisée pour empêcher une saisie immobilière. Souvent une banque autorisera une "short sale" si elle pense que celle-ci aboutira à une perte financière moindre.
Le propriétaire pourra ainsi éviter une " foreclosure" (faillite immobilière) qui le pénaliserait durant de nombreuses années.
Très proche de la short sale, la pre foreclosure est une méthode d’acquisition immobilière avec un paiement comptant, dans la majeure partie des cas.
Nous sommes là pour vous écouter et vous assister. N'hésitez pas à nous contacter par téléphone ou par le formulaire de contact, nous parlons français.
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Bonjour,
Nous sommes heureux du déroulement de la transaction et très satisfaits des services rendus par l'agence. Merci pour les documents que vous nous avez fait parvenir, nous en prendrons connaissance et communiquerons avec vous au besoin. Au plaisir.France et Michel
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Bonjour Eric,
Nous tenons tout d'abord à vous remercier pour votre aide et votre collaboration pour la concrétisation de cet achat et plus particulièrement pour votre implication dans le suivi de cette opération avec les "novices" que nous sommes dans ce type de transaction. Nous avons bien pris en compte votre accompagnement pour le suivi des travaux et revenons vers vous rapidement pour la mise en oeuvre. Nous avons, bien évidement, d'autres besoins que nous coordonnerons avec plaisir avec votre agence pour laquelle nous ne manquerons pas d'indiquer tout le sérieux auprès de connaissances qui auraient un projet identique au notre.
Bien cordialementDidier M
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